老旧学区房，买下容易脱手难；
品牌学区房，总价实在太高；
景区学区房，抛出来的房子缺点明显
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| 林青松/CFP |
学区房需求一向被认为是刚性需求中最急迫执着的一部分，即使在今年二手房成交价有所松动的情况下，学区房的成交价格仍十分坚挺。
杭州的城西文教区因为聚集了学军小学、文三街小学、文一街小学等名校而成为杭州学区房的主阵地。可是，记者近日到文教区看了一批房子却发现，虽然文教区房源的挂价纪录一再被刷新，虽然其确实拥有就近入学的绝对优势，但房子的自身缺陷已很难让人下决心购买。
目前，杭州的学区房主要由三类房子构成：一是上世纪80年代的老小房；二是以崇文公寓、中大文锦苑为代表的一批品质相对不错的小区；三是以求是村、惠宜村为代表的一些地处西湖风景区旁的学区房。但不管是哪类学区房，购买起来都存在较大的风险。
名校边老房，未来脱手不太容易
近几年，为了能让孩子读名校，花上百万元购买一套学区边的老房子，已经成为许多杭州家长的选择。
以采荷区块为例，采荷一小附近住宅区有：采荷一区、芙蓉社区、双菱小区、双菱新村、人民社区、采荷紫藕、采荷二区、凯旋新村、采荷玉荷、采荷红菱、采荷洁莲、采荷金谷等。采荷二小附近住宅区有：商教苑、清泰小区、凯旋苑、采荷青莼、采荷东区、采荷路、青荷苑、夕照新村等。这些房源中绝大多数为1990年以前的老房子，其中尤以1985年、1988年、1989年建造的房源最常见。
据统计，2008年上半年，这一带的学区房成交最为活跃，约成交190余套，其中1990年以前的老房子约占70%左右，成交单价集中在12000~13000元/平方米，户型集中在40~60平方米。
这种老房子结构户型存在不少缺点，并不适合三口之家居住。很多家庭买这类房子主要冲着总价低，只求子女求学期间暂时过渡一下。小孩毕业后，学区房的利用价值也就完了，一般会尽快转手。很多人认为，买套学区房，哪怕是又老又破也没关系，把户口迁入，等孩子顺利入学后再将房子卖掉，既不用欠人情又没有任何经济损失就解决了一件家庭大事，是一件两全其美的好事。
但实际上，这种想法不一定可行。目前杭州市公办小学一直沿用“住户一致，就近入学”的招生原则，简单地说，也就是户口、实际居住地、房产证一致。目前最多的一类情况是虽然户口、房产证一致，但实际不居住在那里，一旦发现这样的情况学校均可以拒收。因此不少名校都会提前一年甚至两年对学区的孩子进行摸底，一般入学前几个月迁入的学生都会被拒收。而且学生在校期间，学校还会不定期进行家访，以核实居住情况。这就意味着，一旦为孩子读书买了学区房，就必须居住6~7年。
同时，这批老房子未来能否顺利出手也成为一个疑问。从国家宏观调控的政策来看，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险已经成为风向，近期杭州公积金贷款政策中将贷款房子的年限界定在了2000年以后，也就是说老房子贷款会愈来愈难。而六七年后这些老学区房的房龄将达到25~30年，将面临更为严厉的限贷政策。这些原本价格不菲的老学区房很有可能遇到滞销的局面，能否顺利脱手将成为业主们面临的主要问题。
品牌学区房，价格过高成交淡
通过各区域对比，我们发现西湖区是学区房最为集中之地，该区域内有求是小学、学军小学、西湖小学、文三街小学、保俶塔实验小学、省府路小学、文一街小学、行知小学以及众多名小分校。
其中西至保俶北路，东至莫干山路，北至文一路，南至天目山路所形成的区域更成为名副其实的文教区，这一带不但地段好，而且住宅几乎都属学区房，自然成为家长们最为关注的区块。在这一区块，聚集了一批2003年以后建造的次新房，三居室四居室较多，比较符合学区房中的改善性需求，适合长久居住。
但总价过高也是这一类房源的最大“软肋”。记者在崇文公寓看房，中介报上来几套挂牌房源的数据，挂牌价都在2.4万元/平方米以上。一套107平方米的3居室房子，位置在小区车行道边，靠马路，加上各种税总价竟要近300万元。而这样的总价在市中心非学区房地段，买一个180平方米左右的次新房也绰绰有余。
据中原地产统计，中大文锦苑、崇文公寓目前的挂牌单价集中在22000~26000元/平方米，总价基本都在250万元以上，而且看房前大多数房东表示不接受还价。而价格稍有些余地的房源大多数存在着楼层低、采光不好等缺陷。
据经纪人介绍，由于总价过高，这一类次新房的成交量并非如想象中火爆。据透明售房网数据显示，2008年上半年(1~6月)，属学军小学学区的崇文公寓成交6套、中大文锦苑成交7套，属文三街小学学区的恒升花苑成交4套，属保俶路小学学区的锦绣文苑成交1套、武林花园成交6套，成交量都未超过两位数。
“景区+学区”房，听起来很美
细心的人不难发现，杭州的学区房中也有一批西湖附近的房源。其拥有学区+景区的双重优势，在众多房源中让人眼前一亮。但实际上，尽管拥有了众多利好因素，此类房源自身的缺陷仍然十分突出，高价之下购买风险依然存在。
这些景区附近的学区房虽然离西湖风景区很近，但眼前却毫无景致而言。如长生路小学、天长小学附近的一些学区房就存在着这样的问题。向阳新村、惠宜村、未央村、长生路、菩提寺路、浣纱路等小区，年代基本在上世纪80年代建造，老房子结构户型存在的不足之处不必详数也略知一二。通过调查我们发现，这些房源的缺陷还不止于此。在中介公司挂牌的长生路房源，多数都是沿延安路这条市区主干道的；有些还紧邻龙翔服饰城的二楼、三楼房源，下面就是商铺，吵吵闹闹、讨价还价的声音不绝于耳。这些房子不但与一般人心目中景区房的宁静相差甚远，也很少能直接看到西湖景致，挂牌价格基本在18000元/平方米以上，一套小两室价格都在百万元以上。
据业内人士透露，像这类景区附近，且拥有好地段的学区房，卖出来大多因为存在比较明显的缺点，否则房东也舍不得卖掉。所以这类房源往往会成为有价无市的尴尬房源。 | 
